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Bail commercial : portrait global de vos droits et obligations en tant que locataire ainsi que ceux de votre locateur

20 janvier 2021

Votre bail commercial arrive à terme le mois prochain et vous vous demandez s’il sera automatiquement renouvelé? Avez-vous droit au maintien dans les lieux? Sous quelles conditions votre locateur peut-il résilier votre bail et vous obliger à quitter le local commercial? Est-il légal de prévoir la résiliation immédiate du bail dans le cas où vous faites défaut de payer un mois de loyer? Qu’a-t-on le droit de prévoir dans un contrat de bail commercial?

Les droits et obligations du locataire et du locateur sont codifiés aux articles 1851 à 1891 du Code civil du Québec (ci-après : C.c.Q.). Il faut savoir que la plupart de ces articles ne sont pas d’ordre public en contexte de bail commercial. Il est donc possible pour le locataire et le locateur de déroger à ces articles et d’aménager leur relation contractuelle à leur façon. En d’autres mots, en matière de bail commercial, il est permis de convenir de règles différentes à celles du C.c.Q. et le contrat conclu devient la loi des parties. Ce n’est que lorsque le bail sera silencieux sur vos droits et obligations que les dispositions du C.c.Q. vont s’appliquer.

Il revient donc à vous et votre locateur de choisir quels articles du C.c.Q. vous voulez appliquer et ceux que vous voulez mettre de côté. Il faut prendre le temps de négocier adéquatement les clauses de votre bail commercial pour être certain qu’elles conviennent à vos besoins et qu’elles sont dans vos intérêts.

Le présent article passera en revue quelques droits et obligations du locataire et du locateur prévus dans le C.c.Q.

Certains droits et obligations du locataire prévus dans le C.c.Q.

L’une des obligations principales du locataire, prévue à l’article 1855 du C.c.Q., est de payer le loyer selon les termes convenus au contrat, durant toute la durée du bail. En matière de bail commercial, il est fréquent de prévoir une clause indiquant que le locataire devra payer, en plus du loyer fixe mensuel (loyer de base), la totalité ou une partie des dépenses de l’immeuble loué, telles que les assurances ou les taxes foncières et scolaires de l’immeuble. Il est donc bien important de lire attentivement votre bail commercial et de vérifier ce à quoi vous serez tenu de payer en tant que locataire.

Le locataire doit également user du bien loué avec prudence et diligence. Cette obligation englobe, par exemple, celle de réparer le préjudice en cas de dégradation du local loué, prévue à l’article 1862 du C.c.Q. L’article 1862 alinéa 1 du C.c.Q. est rédigé en faveur du locateur, car, dès qu’il est prouvé que le local loué a subi une dégradation, il est présumé que c’est en raison de la faute du locataire. Pour éviter d’être tenu responsable du préjudice subi, le locataire devra démontrer que les dégradations subies «?ne sont pas dues à sa faute ou à celle des personnes à qui il permet l’usage du bien ou l’accès à celui-ci[1] ». L’article 1862 alinéa 2 du C.c.Q. prévoit une exception à la responsabilité du locataire en cas de perte du local loué en raison d’un incendie. En effet, le locataire ne sera tenu responsable des dommages subis que s’il est prouvé que l’incendie «?est dû à sa faute ou à celle des personnes à qui il a permis l’accès à l’immeuble[2] ». Il faut savoir que l’article 1862 du C.c.Q. est d’ordre public, donc on ne peut y déroger dans un contrat de bail commercial et prévoir autrement[3].

L’article 1890 alinéa 1 du C.c.Q. impose également au locataire de remettre le local loué dans l’état où il l’a reçu, à la fin du bail. Le locataire n’est toutefois pas tenu des changements résultant de la vétusté, de l’usure normale du bien ou d’une force majeure. L’article 1891 alinéa 1 du C.c.Q. prévoit quant à lui que le locataire est tenu, à la fin du bail, d’enlever les constructions, ouvrages ou plantations qu’il a faits. Il est important de noter que les parties à un bail commercial peuvent décider que ces obligations ne s’appliqueront pas à leur relation contractuelle, ces articles n’étant pas d’ordre public.

Certains droits et obligations du locateur prévus dans le C.c.Q.

L’obligation principale du locateur envers le locataire est de lui procurer la jouissance paisible du local commercial loué pendant toute la durée du bail. Cette obligation, prévue à l’article 1854 alinéa 1 du C.c.Q., a été qualifiée d’essentielle par la jurisprudence[4]. La seule façon pour le locateur de s’en exonérer est de prouver qu’il n’a pu assurer la jouissance paisible des lieux en raison d’une force majeure ou de la faute d’un tiers dont il n’est pas responsable[5]. À titre d’exemple, il fut décidé que la tempête de verglas qui a touché le Québec en janvier 1998 était un cas de force majeure. Ainsi, les locateurs ont pu se libérer de leur obligation de procurer la jouissance paisible des lieux et n’ont pas été tenus responsables des dommages causés par la tempête. Vu les circonstances, les locataires touchés ont tout de même eu droit à une diminution de loyer[6]

Il faut savoir qu’en matière de bail commercial, l’obligation de procurer la jouissance paisible des lieux n’est pas d’ordre public. Toutefois, la liberté du locateur de restreindre cette obligation est encadrée. Les tribunaux ont décidé «?qu’une clause qui restreint les obligations du locateur ne saurait avoir pour effet de priver le locataire de toute jouissance compte tenu du caractère essentiel de l’obligation qui s’y rapporte[7] ». Ainsi, il est important de porter une attention particulière aux clauses d’exonération de responsabilité rédigées en faveur du locateur, pour s’assurer qu’elles sont légales.

En plus d’être tenu de garantir la jouissance paisible des lieux, le locateur doit délivrer le bien loué en bon état de réparation de toute espèce selon l’article 1854 alinéa 1 du C.c.Q. Toutefois, cette disposition n’étant pas d’ordre public en contexte de bail commercial, une clause à l’effet que le locataire accepte le local «?tel quel?» est légale, sauf si cela a pour conséquence de priver le locataire de la jouissance du local[8].

L’article 1854 alinéa 2 du C.c.Q. prévoit que le locateur «?est tenu de garantir au locataire que le bien loué peut servir à l’usage pour lequel il est loué et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail[9] ». Dans le cas où le local commercial est loué pour l’exploitation d’un restaurant, par exemple, le locateur pourra être tenu responsable si le locataire ne peut obtenir les permis d’exploitation nécessaires, car le local ne respecte pas les normes municipales[10]. Toutefois, en matière de bail commercial, cette disposition n’est pas d’ordre public et le locateur a le droit d’exclure sa responsabilité à cet égard. Les parties pourraient même prévoir qu’il est de la responsabilité du locataire de s’assurer que le local respecte les normes municipales en vue d’exploiter un restaurant.

Clauses usuelles en bail commercial

Clause de renouvellement du bail

En contexte de bail commercial, contrairement au locataire d’un bail de logement, le locataire n’a pas de droit automatique au maintien dans les lieux à la fin du bail. Cela signifie que sans clause de renouvellement incluse dans votre bail, votre contrat prendra fin à l’arrivée du terme convenu. Pour vous assurer de garder votre local et de ne pas être contraint à déménager votre entreprise, il peut être judicieux de négocier avec votre locateur des options de renouvellement.

Clause de résiliation de bail

En matière de bail commercial, les parties peuvent prévoir dans leur contrat les situations dans lesquelles leur bail sera résilié en y insérant une clause de résiliation de bail.

Souvent, ce type de clause prévoit qu’en cas de défaut du locataire, le locateur pourra résilier le bail et obliger le locataire à quitter le local sans qu’il ait besoin de recourir aux tribunaux pour en obtenir l’autorisation. Il peut être prévu, par exemple, que le locateur pourra résilier le bail et obliger le locataire à quitter le local si ce dernier fait défaut de payer un mois de loyer. Les tribunaux québécois ont reconnu que ce type de clause de résiliation «?de plein droit?» est valide[11]. Toutefois, le locateur qui se prévaut d’une telle clause doit agir raisonnablement. Les tribunaux ont reconnu que le locateur qui agit de mauvaise foi ou de manière abusive à l’endroit du locataire peut être tenu à des dommages-intérêts.  

Le locateur et le locataire peuvent prévoir des motifs de résiliation de bail en leur faveur. Il est important pour le locataire de négocier ce type de clause avec son locateur et de prévoir les situations dans lesquelles il peut lui aussi résilier le bail. Par exemple, il serait intéressant pour le locataire de pouvoir résilier le bail en cas de défaut du locateur de faire les travaux identifiés comme étant à sa charge dans le bail commercial.

Il faut savoir qu’une clause de résiliation de bail doit être rédigée de manière claire et non équivoque pour être valide. Il est donc recommandé de faire affaire avec un avocat pour la rédaction d’une telle clause.

Que faire avant de signer un bail commercial

Soyez vigilant et portez attention aux clauses prévues dans le bail avant d’y apposer votre signature. Le locataire en matière de bail commercial n’est pas aussi bien protégé par la loi que celui en matière de bail de logement, qui lui, bénéficie de plusieurs dispositions d’ordre public en sa faveur.

Rédiger un bail commercial n’est pas une tâche simple qui doit être prise à la légère. Il est donc prudent de consulter un avocat, qui saura vous renseigner adéquatement sur les clauses indispensables de votre bail commercial.


[1] Art. 1862 al. 1 C.c.Q.

[2] Art. 1862 al. 2 C.c.Q.

[3] Louise LANGEVIN et Nathalie VÉZINA, « Le louage », dans Collection de droit 2019-20, École du Barreau du Québec, vol. 6, Obligations et contrats, Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2019, p. 282.

[4] Placements de Lavoie Inc. c. 9154-1490 Québec Inc., 2012 QCCQ 669 (CanLII)

[5] Id.

[6] L. LANGEVIN et N. VÉZINA, préc., note 3, p. 275.

[7] Société de gestion Complan (1980) Inc. c. Bell Distribution Inc., 2011 QCCA 320

[8] L. LANGEVIN et N. VÉZINA, préc., note 3, p. 274.

[9] Art. 1854 al. 2 C.c.Q.

[10] L. LANGEVIN et N. VÉZINA, préc., note 3, p. 277 et 278.

[11] 9051-5909 Québec Inc. c. 9067-8665 Québec Inc., 2003 QCCA 8587 (CanLII)